我是全社区最懂武汉房的男人、专业盲猜各个小区名字

@dage110 我盲猜他这个是光谷阳光海岸

单价1w一平，我盲猜你这个就是靠近民族大道和城轨铁路高架线的那【光谷阳光海岸】楼梯房

连小区名字都不敢说

卖车不报价，生意做不大
卖房不报小区，心越有鬼，房子挂得越久

@woaichixiaoye 我不是中介，你倒立吃下巴巴？

@beixue1037 我建议你多调查、起码动起小手查查二手房价再发言。 楼主说的几个10年+房龄的小区（米兰映像） 二手挂均2.5w实际成交价-10%为2.2w。 你去查查你循礼门、徐东同样是2009-2011年建好的、10多年房龄的电梯楼现在二手卖多少钱。步行街的小区目前交通便利地铁汇聚多，就是被洪山区教育拖累，如果能被光谷教育局托管建个光谷50小+光谷10初，起码能达到龙悦华府的价格。

@woaichixiaoye 你也知道是徐东和汉口，能和光谷比？ （虽然光谷步行楼盘的街教育归洪山，但起码不动产证户口本是东湖高新） 光谷就是比你徐东销品茂杨园汉口循礼门值钱

@hihigh 图和光谷东一样的价格，但是去武昌汉口比他们近20公里。（城市界面也算好，步行街的房子修得漂亮）

我佩服楼主、承认楼主大部分方面比我强

咋这楼层里这么多仇别人比自己厉害的人呢？

@cbzero 顶流985还不算厉害？你让论坛里这么多我这种普通的摆摊、开店、滴滴司机、外卖哥、打工人 怎么想？【狗头】

@find_right 下一波光谷学区划片，曙光星城A区B区就和保利时代南区统一划，保利时代南区绝无可能跨个关山大道再对口到光谷1小，老老实实地给我回城中村小学读书！

学区房 总价250以内... 还要3室1厅...
最适合你的就是曙光星城C区 2.1w一平。 B区便宜的180w的101平3室1厅。 反正以后曙光就跟着保利时代或者中建大公馆一起上学，你不用怕对口到差学校

再来说说光谷三环外的还建房：

结论 现在买他们不值得，因为光谷东的人口密度从规划到现实都无法达到关山大道区域的50%，所以他们租金的天花板太低。

花城家园 还建房 5.5k-7k不等
九峰社区 还建房 8k-1.0k不等
左岭社区 还建房 4k-6k不等

以上还建房的外立面、设计都太差，每隔一年 他们的涂料外墙就多1道缝，房屋质量远远不如曙光星城和成园。

这个年代，房价的定价将逐步且最终转为“租金收益 * 估值倍数”

比如年租金净拿3w，以25倍分红率计算，那么就值75w元。除非有“学区功能+真居住功能”

基于上述，值得投资的只有光谷3环内的3个还建房：

1 成园 还建房：卖1.3w/平
2 光谷青年城 还建房：卖1.1w/平 （没错 就是这么便宜 因为它太可怕）
3 曙光星城 还建房：卖1.7w/平 （正常非朝北的60平）

大白菜肉丸子

藕夹

@yao1222 可惜汉口那批中年人和其附庸现在也傻眼了：给他们汉口汉阳修了那么多地铁，结果地铁沿线土地贱卖、新房上分销打骨折、二手房血亏。 武汉地铁规划现在是民生也没顾上（9号11号13号修的慢或不上报），卖也卖不动（地皮贱卖）

13号线完美解决楼主的问题，顺便也可解决新南湖50w去光谷上班人的问题。 可惜武汉市在2013的第3轮和2018年的第4轮都不上报

@weilanzhidian 现在大公馆才入住小体量的2期就把10小挤满了，你说咋办？ 除了最近的大公馆，第2近就是曙光星城C区。难道把曙光C划走，把清江山水留着？ 公平起见就是谁近谁留下、谁不在大马路对面谁留下，这样大家都没有意见

@r121_hb 清江山水120%对口不上光谷十小，因为人太多，10小装不下，快则今年就被划走划到6小，光谷十小只能对口南湖大道以北的。

@jaedou 女生那简直太好了... 那你不需要一步到位买个面积大但是“没用”（对口学校太差+周边没就业没商业）的房子，结婚的房子交给你未来老公就行。 减肥+护肤=早日嫁人 走上赢家（记得房子要婚前买哟）。 曙光星城实际房龄应该是2014，贝壳上写的2010不对。 光谷理想城实际建成应该是2013 贝壳上的2001也不对。 直

@r121_hb 后面光谷实验小学来了一大堆光谷青年城的孩子，看你怕不怕，何况还有大量老小区比如曙光嘉园、阳光在线。 光谷10小后面只有中建大公馆+曙光C区，孩子都是二手房可以卖房价2.8-3w的（曙光C差点，但也可以2.0），在武汉属于顶流二手房顶流圈层全层，武昌南湖1小2小的孩子的二手房整体都卖不过对口光谷10小的二手房

@jaedou 楼主好，光谷青年城权属较难，历史遗留问题较多，所以下证慢，光谷青年城最好的区（南区）也比曙光星城最差的区（AB区多梯多户楼）要差，买青年城不如买公寓，反正都是住。

曙光星城南北通透的最小户型是70多平（也是2梯10户这种楼的“边户”）
曙光星城2梯4户的最小户型是87平（A区少见的有70多平的）

我建议你去买曙光星城C区的45平或者60平，虽然4梯16户 但是环境特好，无小广告。 说不定以后娶了老婆孩子还能读书（你们出去租大的）。 曙光星城C区小户型的居住体验 > 光谷理想城75平 > 曙光星城A区B去小户型 > 光谷青年城

@crackpear 你计算的节省30w是指你至少20-30年不换房，永远还贷永远住。 如果你5年内要卖房换房，则你省着点利息还不够你给贷款中介的2万手续费

这种贷款，最获利的是帮你办理的中介，一笔单子收转贷总额的2%左右纯利润。你转100w他一笔赚2w，你从5.2%降到4.6%中间的利息差得3-5年才能还回这2万人家赚的手续费。 万一你中途一卖房需要提前还贷，那么你就白转了。 不懂为啥这么多人去转贷款，自己算一算不会吗

曙光星城C区环境好，最差的也是4梯16户 非常干净又卫生，不像你看过的A区B区那种3梯22户吓人。你的预算如果上曙光星城但又不想楼道和入户太难看，那你只有曙光星城C的4梯16户的那2栋楼可选，我觉得可以。你孩子以后跟大公馆的孩子一起读书，你比对面紫阙台和清江山水九程还稳。

孩子上学无所谓： 光谷理想城的75平（3梯10户那种T字楼，非南北通透）
孩子上学有所谓： 曙光星城C区的小户型60平： 100%对口中建大公馆的武汉小学光谷分校 （初中目前是对口光谷实验中学，虽然不确定，但起码小学稳了） 或者曙光星城A区B区的80平（小学没有武汉小学好）。

@xuesoooong 不，我要看悲伤玉米排骨汤和鼠师傅

@xuesoooong 佩服 我学习

@hhxx_ttxs 佩服 我学习

你们一个个搞得像新一代游资大佬一样，是2021炒股赚了100万吗？

@chainlee 你这么形容我，我竟然没有觉得你在侮辱我

@BusyFox 房价和发展的衰退反馈到片区初中的普高率需要一定时间，大概是6年左右。老汉口的整体经济放缓是2020年之后，所以真理需要3-5年才会反应到升学率。 你硚口区64初再过3-6年 等最近的新入学的一批公立对口孩子进去了开始中考了，你再看看能不能考出现在65%的普高率。

@beixue1037 不懂就不要乱黑我光谷还建房

左岭智苑小区可是正规的有2证的武汉+部分鄂州居民还建后的好房子，离地铁口最近，有物业、外墙也还过得去，比光谷中心城的朗诗里程都还好。 左岭旁边容积率超高48层的小区现在打折也要1.3而且地铁远，智苑卖个1.0-1.2不很正常

智苑小区可不是左岭新城（当然了左岭新城现在的价格也很值）

@gis11rj 洪山外校几年前是私立 然后转为公立，所以这几年普高率可以。等你孩子随着洪山实验外校周边的保利蓝海郡、汉城普安、保利拉菲的公立生源乌压压的进入，你孩子中考时的10年后，它就会垮。

真理：对口小区的整体房价越高、越走上坡路，则学校越强。
对口小区的整体房价见顶、老破多、原始人口出逃。、则学校将要走下坡。

今天的武昌黄鹤楼、粮道街、中山路、还有一票老汉口的衰退 就是上述真理最好的案例！

@duanlang2015 私立个小毛毛，去年开始全武汉就开始私立摇号了，今年国家又提出私立必须摇号，一旦你没有公立保底，私立又没摇到，那你不是丢了？

@Amsterdam 新南湖指洪山区 洪山区在新南湖地区的几个初中也只有英格/红山实验外国语 这2个小体量、样本不具备代表性的初中普高率可以，等你孩子进了上述2校过个10年一中考 你试试看，普高率给你负面惊吓。 老南湖是武昌区，你说武昌区分配生多有利于你见顶走下坡的南湖中学我信，但你新南湖所属洪山区就1个洪山高中给的分配生多，跟光谷初中获得的尖端分配生数量比起来强不了多少（强个1毛钱）？