中国房地产市场已经出现拐点，绝大多数城市房屋供应量严重过剩。整体而言，未来10年中国楼市将进入熊市。

未来只有人口有明显增量的城市，楼市才可能跳出熊市的大环境，跑赢通胀。换句话说说，也只有这样的城市，楼市才值得投资。但可惜的是，这样的城市全国不到30个。

相当一批表面光鲜的省会城市、计划单列市，事实上一直处于人口流失状态，因此他们的楼市已经不值得投资。只有刚需族，因为实际使用的需要，才可以在这些城市购房。对于投资客来说，最好远离这些城市。

由于各地统计局公布的“年度统计公报”里人口数据失真、滞后，因此我仍然使用“在校小学生人数”（或“义务教育阶段学生人数”）的增减，来推测每个城市人口的增减状况。在中国级别最高、经济总量最大的48个城市里（名单附后），下面10个城市的人口是“跑输大盘”的，其楼市也是不适合投资的。

当然，没有纳入这48个城市的，绝大部分是中小城市，它们的楼市往往更不值得投资。

第一名 大连

这可能让很多人大跌眼镜，但大连的确是2008年以来中国人口流失最严重的大城市。2008年的时候，全市义务教育阶段学生为52.2万人，到了2014年是43.8万人，下降了16%，远远超过全国平均水平。在大连投资买房，你千万要慎重。

第二名 太原

2008年，太原在校小学生人数是29.8万人，到2013年（2014年数据没有查到）为25.4万，5年下降了14.8%（由于计划生育政策，全国小学生这5年平均下降9.4%），人口处于明显流失状态。

第三名 贵阳

2008年，贵阳小学生人数36.8万人，2014年下降到31.65万人，6年下降了14%（全国小学生这6年平均下降8.5%，2014年人数比2013年略有增长），人口流失明显。

第四名 哈尔滨

2008年，哈尔滨小学生人数为48.1万人，2014年只剩下41.4万人，6年下降了14%，远远超过全国平均水平，属人口明显流失地区。

第五名 长春

2008年长春小学生人数44.5万人，2014年减少到38.4万人，下降了13.7%，人口明显流失。

第六名 兰州

2008年兰州小学生人数为23.5万人，2013年为20.3万人（2014年数据未查到），5年里小学生人数下降了13.6%。

第七名 三亚

2008年小学生人数7.19万人，2014年下降到6.3万人，下降12.4%。虽然三亚楼市不靠当地人支撑，但在全国资金涌向三亚炒楼的背景下，三亚人口竟然明显流失，说明当地经济没有起色。三亚旅游的高度季节性，巨大的供应量，让这个城市的楼市负担沉重。

第八名 昆明

2008年昆明有小学生53.6万人，2014年只剩下48.34万人，下降了9.8%，跌幅大于全国水平，城市缺乏人口竞争力。

第九名 西宁

2008年西宁有小学生16.6万人，2014年为15万人，下降了9.6%，城市缺乏人口竞争力。

第十名 呼和浩特

2008年呼和浩特有小学生18.3万人，2014年下降为16.87万人，降幅7.8%，比全国平均水平略小，但城市缺乏人口竞争力。

1、为什么用小学生人数来研究人口增减

中国一般每隔10年搞一次人口普查，平时统计局根据抽样调查方式估算人口。由于涉及到人均收入、人均GDP等政绩指标，所以统计局公布的人口数字往往不准确。小学在校生人数，是“数人头”统计出来的，没有被政绩观“污染”，因而是考察一个城市人口增减的重要指标。

2、研究了哪48个城市？

人口强劲增长的城市：

厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州、南京

人口中速增长的城市：

唐山、杭州、石家庄、天津、温州、保定、无锡、惠州、宁波、青岛、佛山、福州、武汉、银川、乌鲁木齐

人口慢速增长的城市：

济南、广州、拉萨、成都、合肥、南宁、西安、洛阳、沈阳、海口、烟台

人口流失的城市：

呼和浩特、西宁、昆明、三亚、重庆、长春、哈尔滨、兰州、太原、贵阳、大连

重庆虽然整体上呈现人口流失态势，但它的体量相当于一个省，如果从主城区来观察，人口仍然是增长的。

来源：今日头条