8月28日，光谷最大的新闻是土地拍卖。

　　位于关山大道、华科正门口的“长动地块”（原长江动力集团），经过七家品牌开发商的公开竞价争抢，最终以56亿和47亿的价格花落中国电建与华润集团；楼面地价近9000元/平，创造光谷土地单价与总价的“双料地王”。

　　事实上，这不仅是光谷的地王，也是整个大武昌区域的地王。

　　这也是武汉“地王级”项目，首次出现在二环之外。

　　两宗长动地块，真的很贵。

　　8817元和8831元/平方米的楼面地价，在武汉单价地王排行榜中，分列第六和第七。

　　排在长动地块前面的，分别是二七沿江商务区、精武路、青岛路、汉正街的地块。也就是说，光谷，至少关山大道沿线，已经和这些武汉核心区域“平起平坐”，成为武汉真正的“地王级”项目所在地。

　　这也是武汉“地王级”项目，首次出现在二环之外。

　　“疯了”。一位在光谷有多个开发项目但没有参加该地块竞标的全国某知名品牌开发商人士在朋友圈感慨。

　　但与此同时，另一位来自北京的光谷开发商老总感慨，光谷的价值，终于以地王的方式得到了市场的承认。

　　贵，永远是一个城市区域价值，最直接的评判标准。

　　光谷地块能够跻身武汉地价前十，已经充分说明，光谷的区域价值被市场认可的程度。

　　遥想20年前，光谷蹒跚起步时，武汉的房地产市场也刚刚起步。

　　彼时的武汉富人，宁愿花1000多元/平方米的价格，去抢购东庭花园、常青花园这些“史前商品房”，也没人会对光谷这片荒郊感兴趣。

　　但20年后，没有任何一家武汉开发商，敢忽视光谷区域的市场。

　　根据武汉房管局对新房成交量的最新数据统计，从今年1月起，武汉每月成交量排名第一的区域，就是光谷（东湖高新区），而且成交套数，几乎是第二名的1倍。

　　为什么？

　　在全国房地产市场整体不景气的背景下，近几年的武汉房地产市场，可以说是现象级的——成交量连续多年排名全国前三。

　　这些年来，武汉相继有多个片区，成为楼市黑马。
比如南湖、比如后湖、比如四新、比如白沙洲，比如光谷。

　　追溯背后的逻辑无非是——
　　基础设施改善、规划有重大利好、价格是洼地、产业发展呈人口净流入趋势等区域利好。

　　但除光谷外，上述其他区域往往只一时占据了前三项利好，后一项始终是短板。结果是，导致这些区域的价值，上升很快，跌落得更快。

　　比如后湖片区，因为武汉大道通车，因为后湖中央居住区规划落地，各种商业配套的出现，以及明显比汉口中心区更低的价格；后湖，突然成为武汉人置业最热门的选择。

　　然而，由于区域内缺乏兴盛的产业布局和就业机会，导致10万后湖居民，不得不大多在后湖之外谋职。

　　于是，整个后湖区域沦为“睡城”。

　　每天上下班早晚高峰，居民不得不潮汐式进出。再加上交通规划的缺陷，几乎所有进出的机动车，都必须汇合到后湖大道；每天交通拥堵的痛苦，让后湖居民苦不堪言。

　　其区域价值的潜力亦可想而知。

　　类似的情况，也出现在南湖、四新等其他区域板块。

　　而光谷最大的不同在于，它除了基础设施改善的利好，比如雄楚高架、光谷广场地铁交通综合体改造、光谷火车站建设等这些规划上的利好，光谷生物城、光谷中心城、花山新城，都有再造一个光谷的气魄。

　　除了价格洼地的优势，对比武昌中心区，光谷的生活配套不差，房价却不算高；更重要的是，光谷拥有武汉其他区域所没有的：

　　兴旺发达的创新产业与就业机会。

　　正如那位北京开发商老总对光谷价值的阐述：

大光谷绝对是武汉最有发展后劲的区域，最大的优势是产业，第二优势是以产业和高校依托形成的人口集聚力，之前是武汉周边人口集聚力，现在是中部多省的人口集聚力。第三个优势就是土地资源。早年大量的工厂早已奄奄一息甚至歇业，而闲置工业用地的处置将是东湖高新区的一大机遇，深圳和上海等地开发区已走在前列，将此类性质土地创造性的发明新的用地性质释放土地价值，未来的东湖高新区将以“产城融合”的新的城市形态与其他区形成完全不同的发展轨迹。

　　正是看到了光谷的发展潜力，他所在的公司，扎入武汉市场的第一块地，就在光谷。

　　放眼武汉房地产市场，产城融合，产业为王，正是光谷有别于武汉其他区域板块最大的价值潜力所在。

　　正是依托高校与创新产业汇聚带来的源源不断的就业机会，光谷得以不断吸纳和消化这个区域的新增人口，让光谷具备了不断扩张，独立成市的城市功能，也拥有了武汉乃至整个中部地区最具活力的创新气质。

　　这里每天诞生24家企业，每天出现10项新专利。
　　这里的GDP排名武汉第一、财政收入排名武汉第一。

　　看看充斥光谷街头的那一张张年轻的面庞，这座城镇的活力，早已无可非议。

　　那位北京开发商老总，曾对武汉媒体把光谷称为“武汉第四镇”的提法嗤之以鼻。在他看来，光谷之于武汉的价值早已超越了“第四镇”的概念内涵，光谷已经是武汉无可争议的未来经济中心。

　　从这个意义上讲，地王的出现，只是对光谷之于武汉经济地位的迟来的承认。

　　城市化进程中，地王，是区域价值的标杆。
　　地王的出现，是对一个地区区域价值的重塑。

　　在“长动地王”楼面价8800出现的第一时间，就有武汉地产媒体人士惊呼，这标志着，光谷未来的房价将突破15000/平。

　　对地方政府而言，地王对于城市及区域地价上涨的拉动和市场抬升作用不言而喻。伴随地王的诞生，整个区域的地价和房价将被重新定义。以地王为中心，周边地价和房地产项目价格将快速跟涨，购房者向城市更远地区蔓延，从而形成整个区域房价梯次追涨的态势；而随着整个城市区域土地价值被改变，也意味着地方政府将获得更高的土地收益。

　　因此，那位北京开发商老总意味深长的表示，“地王并非举牌的人创造，真正有能力制造地王的，唯有政府。”

　　但对光谷而言，房价上涨带来的城市价值改变，其实是一把双刃剑。

　　支撑光谷城市价值的灵魂，是这里的创新产业和年轻人。

　　如果有一天，随着蜂拥而来的资本对光谷区域价值的追逐与炒作；地王频现，地价抬升，光谷房价高企，生活成本越来越高；

　　如果有一天，当这里遍布价格高昂的高档楼盘和写字楼；当光谷的年轻人不得不忍受着高房价和沉重的生活压力；

　　他们是否还能保持创新创业的激情与活力？
　　那些蹒跚起步的创新产业，和年轻的屌丝创客，又是否还有地方可以安身？

　　流动性泛滥和全球资本泡沫四溢的当下，这并非危言耸听。

　　事实上，光谷一直追慕和效仿的美国硅谷，在其高科技产业和经济迅速发展的另一面，就是令人望而生畏的高房价。

　　以至于硅谷的普通年轻人，不仅买不起房而且租不起房；甚至包括谷歌在内，一些高科技公司的工程师都租不起房，而不得不忍受恶劣的生活条件，长年住在公司或者车里。

　　今天的硅谷，已经不再是普通创业者的天堂。

　　高企的房价和生活成本，已经挤压和失去了让一个年轻创客在车库里，捣鼓出一家互联网“独角兽”公司的自由空间与希望。

　　光谷，要成为中国的硅谷，就要避免重蹈硅谷的覆辙。

　　光谷的价值需要得到市场的承认；但光谷长远可持续的价值，也需要警惕泡沫资本制造的固定资产泡沫和可能带来的产业挤出效应。

　　其实，不好的趋势已经在光谷出现。

　　随着光谷房价越来越高，那些四海而来的年轻人，不得不以胶囊房、群租房的形式，留在这里。

　　而当一间间胶囊房被拆除，很多年轻人不得不忍受更高昂的生活成本；有的，不得不选择离开光谷。

　　对武汉而言，光谷的意义，不同于一般的城市区域，它不能仅仅以物质的高低，作为判断是否进入城市的门槛，创新、激情、智慧和勇气，应该才是进入光谷真正的“门槛”。

　　对于汇聚创客与创新产业的光谷而言，光谷的未来不是曼哈顿、不是中环、不是陆家嘴，这里可以没有西服白领的优雅与奢华，但不能没有充满活力与创造力的年轻人。

　　他们才是光谷真正的未来。

　　资本永远是逐利的，没有人能够阻挡产业繁荣和资本汇聚带来的光谷区域价值的爆发，但如何避免重蹈硅谷的覆辙，在城市价值提升与生活成本提高的同时，为光谷的创客青年提供生活保障，继续吸引更多有想法的年轻人来到光谷，留在光谷，让光谷真正成为中国的创新之谷和创业天堂。

　　这，才是真正考验政府与决策者智慧的地方。

▪The End
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