文章来源：微信公众号 光谷客（ID:guangguer）

如果说去年8月，谷哥还只是担心光谷的经济和区域利好，会让它成为房地产资本泡沫投机炒作的目标的话；那么今天，担心已经成为现实，面对这样的土拍结果，谷哥只能说，光谷正在沦为中国房地产资本泡沫投机炒作的又一个牺牲品。 暴涨的房价和地价，是房地产投机资本对光谷未来的涸泽而渔。
——谷哥

“光谷楼市已疯。”

暴雨、洪水和内涝也没有阻挡外来开发商对武汉土地的狂热。

7月8日，武汉新一轮土地拍卖结果爆出，一次诞生三个单价地王。除当代节能以18011元/㎡楼面地价夺得汉口CBD地块，溢价156.99%，成为武汉新地王外，其余两个均位于光谷。

其中正荣地产经过386轮竞价以45.8587亿元总价拍下光谷软件园对面清江山水背后的住宅地块，楼面地价15966元/㎡，刷新“光谷地王”，溢价高达442.15%，成为武汉迄今为止溢价最高的地块。该区域所在光谷核心区关山大道沿线，目前最贵的保利时代均价也才18000元/㎡，周边楼盘均价15000元/㎡左右，这意味着 “面粉价格已经达到和超过了面包价”。

同样，在媒体热炒的光谷东区域，中城地产以12.79亿元竞得未来科技城地块，楼面地价8688元/平，成为“光谷东地王”，这个地价也已经与光谷东楼盘的销售均价持平。

早在去年8月，关山大道长动地块拍出武汉地王时，谷哥就曾发表评论《对光谷而言，地王，其实是一把双刃剑。》（相关消息可查看光谷客往期消息）；当时，谷哥就曾担心，在货币流动性泛滥和全球资本泡沫四溢的宏观环境下，光谷的经济与区域利好会让它成为房地产资本泡沫投机炒作的目标；

当时，长动拍出的楼面地价才8817元和8831元/平方米，不到一年时间，同一区域，楼面地价竟已翻倍；

面对这样的土拍结果，谷哥只能说，曾经的担心已经成为现实，光谷正在沦为房地产资本泡沫投机炒作的牺牲品。

从去年8月长动拍出地王至今，光谷房价已经呈现爆发式上涨，普涨超过20%；涨幅最高的统建天成美景与旭辉御府两个楼盘，跳涨8000，涨幅超过了50%。房价暴涨也引发了光谷的楼市恐慌，众多楼盘开盘日光，遭遇哄抢。

7月8日拍出“面粉价超过面包价”的地王现实，意味着光谷房价还将暴涨。土拍结果出来后，武汉地产圈内纷纷放言，光谷房价将突破3万，武汉也将遍地是均价３万的普通楼盘；地王周边的楼盘更是纷纷封盘准备提价。

然而，在当前宏观经济形势下，光谷房地产价格如此暴涨，是否真的理性和正常？地王频现的背后，真实原因究竟为何？对光谷而言，房地产价格暴涨又意味着什么？

光谷房价要向北上广深看齐？

不可否认，光谷房地产市场的火热和价格暴涨，根源是开发商对光谷产业经济与区域发展前景的看好。

作为国家高新产业园区，光谷聚集了众多高校、研究机构和产业园区，经历20多年的创业发展，初步形成了产业聚集和人口导入效应，近几年增长迅速；而在中国宏观经济整体下行的背景下，光谷经济的逆势增长，显得尤为引人瞩目。

土拍结果出来后，武汉地产业内便流传这样的声音，“中城此番拿下光谷东地王，8000多的楼面地价并不贵。光谷东是武汉未来经济密度最高的区域，按理应该比武汉天地卖的还要贵。”

有人甚至放言，刷新武汉单价地王的CBD板块，前景都不如光谷。理由是比较两者的企业利润水平、吸纳的人口数量、GDP、环境配套等，CBD都不如光谷。

今年3月，关山大道的保利时代突然爆出楼盘单价暴涨8000，涨到25000；消息一出，舆论哗然。事后虽经媒体证实，这只是开发商为开盘吸引媒体曝光所做的营销炒作，25000也只是炒作噱头，并非真实售价；未备案先“涨价”的保利因此受到了监管部门处罚，网络价格也被重新修改；

但此事件却成为了光谷今年房价上涨引发市场恐慌的标志性事件。事发后，保利时代推出的房源很快被抢购一空，均价从今年1月开盘的14000直接跳涨到18000，成为光谷的房价标杆，而以保利时代“涨价事件”为发端，一股房价上涨的抢房潮也旋即波及整个光谷。

今年4月，保利营销负责人接受光谷客采访时解释道，“涨价事件”属于“内部误操作”，原本的营销计划，是打算推出一组“重新定义光谷城市价值”的户外广告作为舆论支撑，再提涨价。而其广告创意，是把光谷与北上深一线城市相提并论，以此引导市场预期，光谷的发展速度和房价“将向一线城市看齐”。

“我们对武汉未来5年的城市发展做了研究，认为武汉的发展轨迹是向一线城市靠拢，但这个过程不是整体同时，而是一些局部区域会率先出现一线城市的特征，比如光谷。”该营销负责人表示。

正是这种对光谷前景的看好，吸引了万科、保利、绿地、新世界、华润、当代、葛洲坝、旭辉、金地、亿达、绿城、正荣、北辰等大批外来品牌开发商，纷纷挤入光谷，不惜砸重金在光谷抢地，从而助推光谷的地价与房价齐涨；

一家高溢价在光谷拿地的开发商甚至放出豪言，“得光谷者，得武汉”。

光谷也因此成为武汉楼市最热的区域。在市场恐慌情绪左右下，众多楼盘开盘日光，遭遇哄抢，一些之前因地段和品质问题，降价都卖不掉的楼盘在价格跳涨后竟然也被一抢而空。

搜房网数据显示，今年上半年，东湖高新区在武汉楼市成交排行榜上排名第一。武汉每卖10套房子，就有1.4套来自光谷。

然而，光谷的产业发展和市场消费能力，是否真如开发商炒作和预期的，能够支撑起如此高涨的地价与房价，向北上广深一线城市看齐？

谁在支撑光谷的房价高涨？

7月8日土拍结果出炉后，武汉地产圈和地产媒体一片激动与欢腾。光谷一家互联网“独角兽”企业负责人却忧心忡忡。

他主动给武汉的一些地产媒体微信留言：“如果武汉出现深圳的现象，但压根又没有深圳的收入，会削弱武汉的城市竞争力。深圳的底商全是房地产中介，生活配套完全无法支撑房租。地王，对于城市经济而言未见得是利好。”

“我觉得武汉的房地产市场还处于很原始的阶段，房产品质物业品质审美情趣急需提高，现在的局面对于普通老百姓已经非常不合理了；真心希望媒体如果没有利益关联，还是多引导一下方向，而不只是全程发出追涨、捧涨、喊涨的声音，这样子其实比较可悲。”

关于光谷产业人群的人均工资和可支配收入，目前缺乏权威的调查数据。光谷虽有部分高薪IT企业，但主要还是创业型的中小企业和一些行业龙头利用武汉人力成本优势，在武汉建立的研发基地；整体的人均工资收入并不高，谷哥根据身边企业情况推测，可能不到5000，和北上广深相比，还有很大的差距；

而根据东湖高新区最新披露的个人所得税申报数据，年收入超过12万申报个税的人数是2.2万，这部分高收入人群仅占光谷61万常住户籍人口的3.6%，算上流动人口，仅占150万总人口的1.4%。

那么，支撑光谷房价暴涨的市场购买力又来自哪里？

这是光谷软件园附近某知名楼盘网络评论区的业主留言。该楼盘单价今年已上涨超过15000，达到16000－17000。这条评论经光谷客向开发商核实属实，且此情形在光谷并非孤例。这条评论在一定程度上反映了究竟是怎样的消费人群在真正购买和支撑光谷本轮房价上涨的市场火热。

今年5月，武汉一家本地媒体对３０００多组武汉购房家庭进行抽样调查后，也发现了同样的现象。在武汉房价持续上涨，购销两旺连夺全国城市销量冠军的背后，真正支撑武汉楼市火爆的，却是大量的外地投资客。

根据光谷客从今年4月至今持续的调查了解，到光谷买房的外来人群，一部分是受北上广深一线城市房价暴涨挤压而回流购房的湖北籍人群，一部分则是受宏观经济形势影响，从房价畸高的一线城市和房地产过剩的三四线城市流出，四处寻找投资洼地的投机资本和投资客。

他们支撑起了光谷房地产市场至少一半以上的消费购买力。

这也揭示了光谷乃至武汉房地产市场看似火热的情景背后的另一种真相：

**光谷房地产市场的供求两端，都受到外来资本力量的影响和左右——在光谷不惜重金拿地开发的，是外来开发商；在光谷买房，支撑光谷房价上涨和住房消费购买力的，也是外地投资消费人群；前者炒高光谷房地产价格，借土地与房价升值，赚走高额利润；后者只买不住，同样坐等升值从中牟利；

由此推高的地价、房价以及生活成本，却不得不由长期工作生活于此的企业和产业人群来买单。**

这意味着，光谷的房地产市场已经偏离光谷自身产业人群的真实收入水平和消费需求；背离了为产业提供配套，满足产业人群居住生活需求的初衷，沦为了流动性资本投机逐利的工具；而光谷的经济预期与区域利好，也变成了房地产资本泡沫炒作光谷房价上涨的概念噱头。

对于以产业创新为生命内核的光谷而言，经济的发展、人均收入水平的提高与城市配套的完善，原本会带来城市价值与房地产价格的正常升值；但如果房地产价格偏离城市自身真实的收入水平和为产业人群提供生活配套的居住本质，变成投机资本炒作逐利的工具，除了制造出虚幻的财富泡沫，抬高城市的生活成本，加剧社会贫富分化，对光谷的创新产业和城市发展会造成怎样的影响与后果？

当地价翻倍，“面粉价超过面包价”，未来暴涨的房价又将由谁来买单？

这样的炒作又是否能够持续？

房地产最后的疯狂？

除了光谷和武汉，开发商不顾风险的高溢价地王大战其实已经在全国一二线城市爆发。

中原地产研究院提供的数据显示，今年1—6月份，全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗，远超2015年全年的100宗。其中溢价率超过100%的地块合计有109宗，超过50%的地块更是多达167宗。

除10宗在一线城市上海、3宗在广州以外，其他全部在二线城市。其中尤以苏州、杭州、合肥、南京四个二线城市为甚。在地王推动下，这四座二线城市也成为超越一线城市，房价涨幅引领全国的“四小龙”。

“面粉超过面包价”甚至成为了２０１６年以来全国楼市一个诡异的普遍现象。

如此疯狂的地王现象，让拿地凶猛的民营房企融创中国董事会孙宏斌都感觉不可思议，“我相信目前在南京拿地的开发商都不可能挣钱，南京、苏州这些城市，这么多年了，房价一直是在2万元、3万元，一下子楼面价超过3万元甚至到4万元，这肯定是不对的。”融创因此暂停了全国的招拍挂拿地计划。

谁来接地价超过房价的最后一棒？

相较于土地成本50%以上的增幅，今年以来，30家房企的销售价格同比只上涨了12%，土地价格的上涨明显超过了房价上涨。

业内分析认为，如果这些地王想要盈利，除非未来两年房价上涨100%甚至更多；在现有市场行情下，所有地王都有较大的亏损可能，而地王推动的高房价正加剧房地产行业的高杠杆和泡沫风险。

既然地王不赚钱，为什么房地产企业还要不顾风险的高溢价疯狂拿地？

在2016年地王频现的现象背后，另一个耐人寻味的现象是，央企扮演了在各地制造地王的急先锋。

219宗地王超过半数为国企央企斩获。中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业堪称上半年土地市场“地王”收割机。

比如3月18日，招商地产拿下南京浦口区一宅地，楼面价22320元/平米追平区域房价；4月25日，保利地产54亿元夺下厦门双料“地王”，楼面价是区域房价的1.6倍；5月13日央企葛洲坝在南京创下历史最贵的楼面价45213元/平米；而财政部背景、身份神秘的信达地产更是连续在深圳、杭州、合肥、上海等地制造出“面粉贵过面包价”的多个地王，以至于地产业内笑称，“别说央企国企有钱，信达什么都不是，但他却是钱本身”。

随着二线城市地王频出，这些城市的房地产库存也终于下行。其中，杭州、苏州、南京、合肥的房地产成交额同比涨幅超过了200%；合肥库存面积同比下降63.9%，南京同比下降53.9%，苏州同比下降49.6%。而上半年全国50大主要城市土地出让金总额也首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。

显然，通过地王制造的市场恐慌，引诱投资客和逼迫刚需进场接盘，成功促进了房地产行业整体的“去库存”，也维护了整个经济的暂时稳定。

但与此同时，房地产行业的负债水平也逼近极限。2015年底，中国房地产行业的净负债率平均96.09%，就已经达到了历史最高值。

现实中，绝大部分房企都是高负债运营，靠拍卖土地换取银行贷款或资本融资进行房地产开发，再靠快速销售回笼资金偿还贷款或银行利息。在宏观经济和房地产市场整体下行的背景下，为了维系整个资金链的运转，大部分房企都不得不奉行高举高打，快速周转的营销模式，必须不断拿地融资开发，扩张土地规模，靠抬升房地产价格融资套利；

竞标地王意味着能抬升土地价值，在资本市场获得更高的融资估值，尽管高企的地价也会导致房企自身的资产负债率不断攀升；但这种模式下，房地产已经被金融化，开发商甚至不再追求产品品质和财务利润，一切都以维系现金流和实现资本快速周转为目的。

以此次拍出光谷地王的正荣地产为例，其背后的闽系地产素以“融资能力强”著称。靠着雄厚资本的支持，正荣逆势扩张，成为全国多个地王的制造者。而其下一步，据传就是将这些“地王资产”打包上市。

这是一场击鼓传花的游戏。优质的土地资源就是开发商竞相争夺的花朵。

由于目前三四线城市房地产严重过剩，已无利可图；一线城市房价畸高，政府限购和控制土地出让，各路房企于是纷纷把目光投向二线城市的土地资源，尤其是那些产业基础较好，人口流入良好，尚有概念可炒的二线城市区域。

但僧多粥少，面对生存竞争压力下蜂拥而来的各路房企，这些二线城市的土地必然遭遇激烈的竞争，最终都拍成天价地王。

对此，地方政府无疑也心态复杂。一方面，地王抬升地价，带来高额的土地出让收入，让依赖土地财政的地方政府也赚得盘满钵满；另一方面，暴涨的房价又引发民怨和通货膨胀，影响产业发展和社会稳定。

为了抑制市场过热，合肥、厦门重启了限贷限购政策，苏州、南京则祭出了限制地王的土地拍卖熔断制度；

就在与7月8日武汉土拍的同一天，南京也举行了土地拍卖，但7幅土地竟然全部熔断，背后市场的狂热与开发商抢地的疯狂可见一斑。

在这种已近疯狂的行业情势下，光谷更像一个涉世未深、天真无辜、嗷嗷待宰的羔羊。

光谷的未来在哪里？

光谷与“四小龙”有所不同。

作为一座产业园区转型而来的产业新城，光谷用于房地产开发的土地资源有限，加上大量产业人群导入，并不存在房地产库存压力；因此，光谷不需要靠炒作地王来帮助“去库存”；相反，地王会加剧光谷的土地资源和房地产“供应紧张”，引发短期更严重的市场恐慌和房地产投机欲望。

今年4月，光谷客就房地产与光谷管委会相关负责人交流时，对方认为，当时光谷的房价已经偏高，市场并不理性和正常。

他告诉谷哥，光谷一直是以发展高新科技产业为使命，从来没有把房地产当做光谷的产业来规划，甚至做城市规划时，几经争议，光谷也坚持产业用地面积要大于房地产商住服务业面积，以保证光谷产业发展的方向与决心不为房地产开发利益所动摇。

因此，光谷的房地产主要面向的购房人群是光谷年轻的产业刚需人群，光谷的楼盘也主要以刚需盘为主，投资升值潜力不大。

相对于武汉传统的中心城区，光谷房地产在产品品质、地段、交通、自然环境、生活服务及资源配套等方面均无优势，各方面城市公共资源配套欠缺，且短期内无法快速改善（比如光谷客此前报道的光谷教育资源匮乏和短缺）；即使是按美国硅谷标准规划的光谷中心城，由于地下空间施工难度特别大，进度缓慢，真正效果呈现也至少需要5-10年。

此外，虽然按科技部统计口径，光谷企业总收入名义上超过了１万亿，但实际GDP只有3000多亿；注册的两万多家企业主要还是创业型的中小企业和一些行业龙头利用武汉人力成本优势，在武汉建立的研发基地；与北上广深一线城市相比，光谷的产业附加值较低，单位和人均产值不高；整个光谷乃至湖北，仍缺乏能够真正拉动和抬升整个区域经济收入水平的龙头型产业和领军企业；

因此，在他看来，光谷比肩一线城市只是开发商为卖房子营销炒作的概念噱头，光谷实际的产业发展水平离追上北上广深，还相差很远，需要很长时间的积累和沉淀。

他认为，去年过后，光谷房地产投资的黄金期就已过，房价已经处于相对高位，未来房价上涨的想象空间不大。涨势只是受一线城市涨价和光谷的土地及房源供求关系影响，市场并不理性和正常，随着国家政策调整，可能会迎来房价的阶段性调整。

但此后，光谷却是地王频现，房价一路飞涨。

究其原因，他没有预料到，在中国宏观经济与房地产市场整体下行的背景下，流动性过剩的资本投机泡沫，以及生存危机之下，开发商四处抢地的疯狂。

作为中国民众仅有的两大投资渠道之一，当股市震荡不停，一线城市和三四线城市的房地产又已失去投资价值；游荡逐利的过剩资本除了冲向海外，只能涌向一些房价看上去还有保值升值潜力的二线城市。

如果全国的投机性资本都冲到武汉和光谷来抢房炒房，后果可以想见，以光谷有限的房地产资源，无论怎样增加土地与住房供应，都无法承载和满足全国性流动资本泡沫的投机性需求。

如果不加限制，最终必然的结果，就是房地产价格持续暴涨，彻底脱离产业配套的真实居住需求，制造出严重的通货膨胀和房地产泡沫，抬升整个城市的生活成本，让光谷失去产业创新的成本优势，最终毁灭产业与城市发展的自然生态。

现在，光谷所有的产业与区域利好，在媒体炒作下，已经为它引来了足以毁灭它的饕餮资本巨鳄。暴涨的地价与房价，就是投机资本对光谷未来的涸泽而渔。

这是光谷正在面对的现实。也是7月8日光谷拍出“天价地王”的危险警示。

刘慈欣曾在《三体》里描述过一个“宇宙黑暗森林法则”。在今天的宏观经济环境下，四处游荡逐利的房地产投机资本就是寻找猎物的外星人，当一座城市天真的向外宣传和夸耀自己的产业与区域利好，就是不断暴露自己的坐标，吸引外部投机资本“降维”的炒作攻击；

当下，韬光隐晦，隐忍与沉默对光谷而言，或许才是最好的生存法则。

因为，产业才是光谷的生命，创新创业才是光谷的灵魂，年轻的创业者才是光谷的未来。

正如去年8月，谷哥曾在《地王，对光谷而言是一把双刃剑》中写道：

支撑光谷城市价值的灵魂，是这里的创新产业和年轻人。
如果有一天，随着蜂拥而来的资本对光谷区域价值的追逐与炒作；地王频现，地价抬升，光谷房价高企，生活成本越来越高；
如果有一天，当这里遍布价格高昂的高档楼盘和写字楼；当光谷的年轻人不得不忍受着高房价和沉重的生活压力；
他们是否还能保持创新创业的激情与活力？
那些蹒跚起步的创新产业，和年轻的屌丝创客，又是否还有地方可以安身？

希望房产税能早一点施行。光谷应禁止非光谷工作就业人群在光谷购房。
要保护光谷的创新产业与创业活力，要保护光谷的年轻人和光谷的未来，
房地产只有如权威人士所言，回归产业配套的居住本质。

文/老久

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