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车谷南经开大道最牛规划，一张图惊掉下巴。。。。。 |
来源： 深圳经济观察 微信公众号
作者：悦涛
2015年深圳的典型现象是：上半年问股，下半年问房。没有人再聊怎么提升专业，怎么做好实业。
但是深圳年终的GDP数据还是非常漂亮。然而全面投机的氛围之下，对实体经济到底有怎样的影响？所有人都没把心思放在实业上的时候，实业会好吗？
悦涛拿到几份官方报告（其中包括内部资料），显示深圳的高房价对实体产业的冲击已经显像化。无论高端的南山区，还是低端的龙岗区，实体产业都出现全面溃退的迹象。
巨量投资推升泡沫，民资被迫撤离
深圳是个财富发动机，这个地位是建立在过去多年的创富能力上。所以去年的房价暴涨可以理解为财富积累的释放，但又不止是一个自然过程。经济形势并不支持这种释放效应。
房价的短期暴涨需要大幅度的增量货币资源。民间消费在萎缩，实体产出在下降，深圳的2015，靠的是巨量投资。
去年深圳固定资产投资在多年的低迷之后突然暴增，增速达到21.4%，创下深圳1999年以来连续17年的新高。分别高出全国和全省11.4和5.6个百分点。
也就是在城市建设已经相当饱和的情况下，又吃下了一剂壮阳药。果然勃起了。
但是这个投资从哪里来的？国有投资增长35%，港澳台及外资投资增长1倍多，民间投资增长0.9%。扣除通胀，民间投资是负增长！
但是国企和外资的钱不是从天上掉下来的。他们之所以在经济低迷形势下愿意增加投资，是因为：贷款和优惠政策。包括税收、土地、金融上的优惠。
所以真相是政府将所有的资源扶持给了国企、外资和民企巨头，给了他们更低的成本，带来更多的资金。但增量资金通过金融系统流向了房地产。
这种情况下的中小企业，一得不到资源扶持，二面临更高的成本。即使不增加投资，他们的成本也在飞涨。
不要说被动的溃退，即使还能生存的中小企业，在这种形势下也会主动撤离。
“全国第一区”的工业衰竭
南山区一份内部资料对该区2015年上半年经济形势进行了详细披露。在土地和金融泡沫的冲击之下，工业的发展动能正在衰竭。
南山区是深圳经济体量最大、科技和现代服务业最发达的区。也是全国上市公司第一区，拥有逾百家上市公司。这几年深圳一路向西，因为南山是深圳对未来的赌注。
首先纠正一个误区。深圳的服务业占比已经接近6成，很多人想当然地认为深圳第一区的南山区会更“高级”，服务业占比更高。但南山区去年上半年第二产业占比为56.5%，制造业仍是南山的主导产业。
这份报告首先列出南山区发展超预期的三个行业：金融、房地产和建筑业。但报告提醒两个风险：1、股市剧烈波动带来居民财富缩水、流动性下降等连锁反应；2、金融创新与金融风险并存。“上半年我区经侦大队共受理各类经济案件295宗，同比上升21%；逮捕84人，同比上升12%。”
即使是火爆异常的房地产业，报告也提醒：由于价格上涨过快、需求快速消化、预计未来房地产业增速将明显放缓。
更致命的问题是，金融、地产和基建的火爆，并未带动其它行业的共同繁荣。相反，这三大行业之外的其它行业，均未达预期目标。包括工业、零售业、营利性和非营利性服务业。这四个大行业，涵盖了所有的实体工商业和现代服务业。
说直白些，前三大行业，是靠资产炒作为生的；而那些实体行业，是靠创造为生的。此消彼长，影响最大的莫过于工业。
摘录报告对工业的分析：
工业上半年增速低于预期目标的主要原因如下：
一是企业产品内销不振导致企业扩大生产意愿不足。据调查，30%的企业今年订单较上年减少。上半年规上工业存货增加7.3%，销售仅增长1.5%，产品积压明显。内需不振是主要原因，内销产值下滑5.8%。
二是企业盈利能力下滑明显。规上工业利润总额下降20.2%，其中百强企业利润总额下滑22.6%，如宇龙（酷派）从去年盈利2.2亿到今年亏损1.1亿，康佳从去年盈利5.6亿到今年亏损1.6亿，爱普生、迈瑞等相关产业龙头利润下滑均超五成。
企业运营成本快速上升是主因，企业主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用分别增长3.8%、19.5%、9.0%、33.8%,全区规上工业亏损企业达34.8%，较去年同期高出2.6个百分点，亏损面扩大。
三是重点行业增速下滑明显。从行业看，31个行业类别中，产值下降的行业由一季度的12个上升至16个，较去年同期多9个行业。排名前五行业中有四个增速下滑，计算机与通信业增速下滑11.4个百分点，其中中兴产值下降3.2%，宇龙产值下降52.3%，酷派手机品牌竞争力下滑明显，出货量上半年大跌43.2%，远低于全国增速。
南山区工业上半年分行业产值下降情况行业名称
工业产值（亿元）
增速
通用设备制造业
54.98
-11.4%
农副食品加工业
39.28
-11.5%
电力、热力生产和供应业
32.60
-10.9%
非金属矿物制品业
25.55
-8.6%
医药制造业
17.80
-0.1%
纺织服装、服饰业
17.01
-4.8%
化学原料和化学制品制造业
10.12
-22.6%
橡胶和塑料制品业
9.68
-3.2%
开采辅助活动
8.34
-57.8%
印刷和记录媒介复制业
4.90
-0.9%
汽车制造业
2.06
-4.7%
食品制造业
1.98
-2.1%
纺织业
1.68
-7.9%
造纸和纸制品业
0.63
-2.0%
其他制造业
0.07
-68.7%
上文提到的宇龙酷派，曾跻身国产手机四大品牌“中华酷联”。2012年，借深圳城市更新之机，将总部酷派信息港拆除重建，拆建后容积率提升3倍。相当于做了二次房地产开发。
但酷派并不是一家缺地缺楼的公司，酷派信息港之前就有一部分被对外出租。酷派多年来也一直有相当一部分收入来自各地园区租金收入。
更离谱的是，酷派信息港是2008年才建好的新楼。拆建之举完全是为了搞房地产增收。
政府通过土地等环节给大企业以利益补贴，反而让这些企业失去了创新动力。
南山区上半年GDP目标完成情况分类
增加值（亿元）
占比
上半年增速
全年预期目标
本地生产总值
1633.20
100%
8.8%
9.0%
工业
868.82
56.5%
8.0%
8.8%
建筑业
29.92
1.7%
12.7%
10.0%
批发零售业
89.38
6.0%
-4.0%
6.0%
运输仓储业
39.99
2.5%
6.4%
9.0%
住宿餐饮业
17.21
1.0%
3.8%
8.0%
金融业
108.66
5.5%
23.4
15.0%
房地产业
100.97
5.1%
23.1%
8.0%
营利性服务业
275.48
21.7%
12.3%
13.0%
非营利性服务业
102.32
6.5%
0.4%
9.0%
注：红色为超预期，蓝色为不达预期。营利性服务业中，包括飞速增长的腾讯和大量高新软件企业。整体增速也不达预期。简言之，只要着眼于提高生产率和流通效率的，都不达预期。
报告还对未来表达了担忧：
部分企业迁出现象还将持续。我区上半年每月都有企业外迁，工业企业累计已达12家因搬迁而退出统计库。据调查，我区目前约有14%左右的企业已经或计划在三年内将部分经营活动迁往区外。受区外优惠政策吸引的如中兴通讯、高特佳投资；为扩大厂房/办公地的如海韵达通信、莱宝高科等；由于区内厂房/办公地租金过高而计划迁移的如茂硕电源、鼎智通讯等。其中工业企业约占六成，存量企业的外迁趋势对我区经济总量的影响正在逐步加大。
不止是南山
有人会说南山是深圳最强区，因高成本去工业化转向金融化是正常现象。那么看看深圳不那么“高大上”的龙岗区。
2015年前三季度，剔除华为之后，龙岗规模以上工业总产值、工业销售产值、出口交货值均陷入了负增长。利润总额更是下降16 %，其中，亏损企业有392家，亏损额同比增长26%。
从行业情况看，龙岗所涉及30种的国民经济工业行业大类中，除了医药制造和水务供应为正增长，其他28个行业均为负增长！
龙岗官方在内部报告中指出“我区工业经济前三季度保持了平稳发展态势，这都得益于华为公司的高速发展，若无华为数据支撑，我区工业各项指标均不理想，处于盈利困难且发展阻力加大的境地，实在令人堪忧。”
让龙岗看不到希望的是：
（一）重点企业增速放缓。
全区百强企业的工业总产值呈负增长的有52家。官方报告建议采取有力措施避免出现大面积企业亏损甚至破产的现象。
（二）入不敷出，外迁压力增大。
截止到9月底，搬迁、转行、停产和清算的工业企业共66家，而新增迁入的企业则只有15家，这种“入不敷出”的结构调整带来生产总量的减小，外迁压力增大。
（三）成本上升挤压盈利空间。
这是龙岗工业面临的最主要问题：场地租金较快上涨，员工薪金大幅上升，融资成本攀升，社保支出、营销费用支出不断上升，物流费用居高不下，工业企业经营利润空间不断受到挤压。
龙岗唯一可自慰的是有华为在。华为产值占龙岗工业总产值的比例从2012年的40%增长到2015年的50%以上。掩盖了龙岗工业整体衰退的趋势。
官方报告也开始担心“若其生产经营发生稍微的波动，势必会对我区工业经济造成极其明显的影响，故华为“一企独大”的现象须引起我们足够的重视。”
真相是什么
真相是高房价已经开始让深圳的工业大面积溃退。从数据上，从身边接触到的情况，都是如此。
但是没有用。政府的态度越来越明显：要发展金融经济和总部经济。而高房价是这种方向的必然结果。
实际上，缺乏有效资产的金融只会推升资产泡沫，对总部经济的利益让渡本身已成为资产炒作。几乎每个总部都开始攫取土地资产，经营商业物业。最终形成对中小企业的课税，剥夺了中小企业的生存空间，让他们面临越来越有限的资源、越来越高的成本。
一个心脏衰竭的病人，不打强心针，只想通过输液来维持血压，结果是心脏的动力越来越弱。
这是一个难以回头的负反馈效应。
评论：深圳不管怎样，总就是个没有自身底蕴的城市。一个自身教育实力，科技实力几乎为零的城市（武汉华师一可以爆掉深圳前四的高中之和），人才几乎全靠外地输出的城市，不管ZC照顾多大，最终是会遇到天花板的。
武汉的房价一直保持在合理的区间，政府没有一时冲动，而是很合理的做到了做大做强实体产业，这也是武汉重返前四的基础。
2016，很可能是武汉正式缩小与深圳差距，开始逐渐赶超一线的重要时间点。
希望上面不要无视武汉的潜力，给武汉一些更大的发展机会（自贸区，存储芯片基地。。。。。。）武汉不会让国家失望，相反，会比一些“一线城市”更具示范意义。
共收到35条回复
低端实业搬离深圳那是5年前的事了，现在能留在深圳的都是高附加值企业，互联网、金融、新科技企业比较火，如腾讯、华为、华大、大疆这些
这是结构调整的必然结果，一线城市发展金融、研发等高端服务业，抬高人力成本和房价，迫使大量制造业往成本更低的二、三线城市迁移，否则像重庆、武汉这样的内陆城市永远没有机会发展起来。
就算深圳的撤那也是往东莞甚至惠州啊，武汉估计还是只能自力更生，虽然有那么多的大学生，但是最后留在武汉的又有多少？
武汉其实作为二三线城市，发展起来的机会还是非常大的~
政府在大力改造交通以及城市规划的同时，对互联网在湖北的引进也慢慢有有了作为，暂不说湖北的教育资源如何丰富，现在北上广深的房价飙的如此厉害，飘在外面的同志现在不回武汉，估计再过几年回武汉，一样还是买不起房
别人是在更新升级，你赶超也只是别人主动淘汰的东西拿过来，何谈超越，深圳未来定位中心本来就是金融+硬件+服务
深交所，前海，这都是金融,全国没几个城市能比吧.
互联网有腾讯领头。
华为就不用说了，什么都干，我都不知道如何归类
硬件更是全球独步，大疆无人机，加上全球闻名的华强北电子...
说实话，看不到武汉赶超深圳的希望，
毕竟深圳作为特区，挨着香港，可发展区域太多，关键深圳公务员头脑也比湖北强太多，这是最大的问题.
@lkw123 我也是湖北人，我在深圳待过2年，现在武汉工作。
其实江浙以及广东一带政府办事效率，办事态度，以及别人领导的专业知识真心比湖北湖南内地强不少，我会乱说，这个你有机会下就知道了，包括政府监督，我会说前2年我省某同志开2会夺记者录音笔的梗么？
武汉这2年确实发展还可以，我并不否认，尤其光谷这一块，我现在就在光谷工作嘛。
其实说一点，就是服务业，单论服务，内地和沿海感觉也是有差距，说个很简单的事情，武汉燃气至今不能网上支付宝缴费，超市里买东西，结算时候也不帮忙装袋子(我并不是纠结装不装)，只是同样的情况，在深圳，不管你买多少钱东西，如果你要袋子，再忙情况下，也是会帮你装袋子的，这样一比，服务意识差距就很明显。
当然武汉大学教育确实不错，这是优势，但留不住人才，我在深圳时候，腾讯里面很多华科的，武大的。
最后，深圳在我看来最大的魅力是大家都是外地来的，没什么本地人，所以其实是个很包容很年轻很有活力的城市。。
我觉得武汉最近2年的目标应当是重庆而不是深圳.
当然我们谁也说服不了谁，我有我的局限性，我只是发表我的观点，你也可以发表你的观点，至于结果，只能看发展了
感觉楼主容不得其他意见啊，不要太激动，这样会偏离原有议题的
感觉这题目，再看楼主霸气侧漏的回帖。不说超不超得了，超完了对生活有多少好处？改善人民生活不？
各位不要激动，摆论据讲事实，和谐讨论哦~
@miloshaka 所以说北方南方服务意识差距挺大，去北京，吃个饭，服务员跟大爷似的
@miloshaka 北方都是野蛮人，正常，中国经济的希望在东南
武汉不受领导待见，是不争的事实，因为武汉从来就不是中国的政治中心，中国所有政治上的事情都远离武汉，武汉的地位来自于自身的实力和地理位置，从来不靠某个人。
1. 张之洞督鄂，奠定了武汉的基础，此人说不上对武汉有多大的感情，本着在武汉搞点事情延续清王朝，使武汉跻身民国四大，也只是经济上的地位，政治上毫无地位；
2. 民国时期，辛亥革命虽然是在武昌爆发了，但武昌起义那帮人最后的结局都不好，被孙中山，黄兴，宋教仁，陈其美等的广东帮，湖南帮，江浙帮排挤，什么也没有；
3. 北伐时期，武汉的地位重新恢复，灭了吴佩孚，但也仅仅到此为止了。
4. 老蒋不待见武汉，当年宁汉之争，硬是撤了武汉国民政府搬到南京，武汉被撤注定汪精卫的失势。
5. 老毛是特例，唯一一个内心喜欢武汉的领导人，老毛偏爱武汉胜于北京以及他的家乡长沙，所以老毛时期，武汉很风光。
6. d不喜欢武汉，众人皆知，武汉在d的手下开始走下坡路。
7. J也不喜欢武汉，但可惜的是，武汉是他的福地，在武锅直接进入一机部，但不喜欢，偏爱上海；
8. H，无作为，不过w貌似还是给了武汉一些好处，当然比不上他的家乡T；
9. 现在的，x还行，l完全不待见来都不来，好处都给了皖。
当初和深圳一样的经济特区有好几个，但是发展起来的就只有深圳一个。
@zhongyu @dexter702 只能说你们看问题太浅，有的东西真的是众人皆醉我独醒啊，看看你们对深圳醉成啥样子！
深圳渔民80年之前为啥不像你们说的那样做？？？难道武汉就混吃等死的？？？你们就这个意思？？深圳就是中央政策的完全产物，这是可以说全国公认。
别的不说，你们知不知道汉柜？？？了解下它的前世今生，你们就知道我的意思啦。
算了。跪舔深圳的那么多，我一个人改变不了什么。光谷社区居然成了ZY不公正政策的辩护场，悲哀。
@dada16对你真的是无语了，一个变态的城市（完全靠财富来推动）居然被你说的真么美好，我很想骂人，但我居然最后想哭出来。
感觉大家真的看问题太浅，只会从简单的经济角度看待SZ，事实上SZ的发展就是靠GJ的TE QUAN 支撑------你说深圳可以免税，难道别的地方不可以不想这么做？？别的地方这么做GJ立刻下文件制止（你看下国务院关于清理地方政府各项地方优惠的通知）唯独深圳可以，这不是TQ是什么？？你回答我？？？
还有你说SZ不卖地，你看下中国土地出让制度的来源地是哪里！90年代深圳一地卖地收入占全国近10%你怎么不说！
还有，城市是用来生活的，不是单独赚钱的，你的意思是武汉以后只需要全社会创业赚钱就可以了，这样武汉就大踏步前进了对吗？？？？对不起，武汉最鼎盛的时候可不仅仅是经济领先，随便举个例子：
武大1898创立（武昌自强学堂），民国时期就是四大顶级学府，创立不过20,30多年；
深大1980创立，三十多年过去了，今天的深大？？？？
说实话，单纯从经济角度，武汉可以学习深圳的一些好做法，这个我不反对；对于深圳的一些有利于创新创业培养企业的措施，武汉理所应当积极吸收；
但是，从整个城市的发展角度来说，深圳就是武汉的反面教材，换言之，从整个城市角度通盘考虑，武汉的目标就是SH或者GZ或TJ， HZ 也有很多值得学习。SZ ？？其它方面被武汉打爆都不够吧。
楼主完全疯狗一条，见人就咬啊。。。只是讨论而已，何必要先骂人，带歪话题
楼主冷静……
这里只想引用武汉大BOSS的一番话，好像网上还有精美的PPT的
“长江商报消息 “在城市之间日趋白热化的竞争中，武汉绝不能输，输了就输掉了未来！”昨日，武汉市召开建设国家创新城市动员大会，省委常委、武汉市委书记阮成发在两个小时、1.5万字的讲话中表示，该市力争用5—10年时间，基本建成国家创新型城市，跻身全国创新城市第一方阵，“国务院明确要求，武汉开展国家创新型城市试点。这是改革开放以来，武汉的最大机遇、最大使命。”
同日，武汉市委十二届八次全体（扩大）会议审议了《武汉市委、市政府关于加快推进全面创新改革建设国家创新型城市的意见（草案）》，以及一系列配套文件等“1+N”政策，为全面建成国家创新型城市提供政策保障。
坦言两大现实问题武汉要学习硅谷、深圳
“为什么我们努力了这么多年，却没有取得实质性突破？为什么我们拥有这么多的创新资源，却没能成长出具有国内乃至全球影响力的领军企业和新兴产业？”讲话开始不久，阮成发坦言武汉面临的两大现实问题。
“阮成发之问”的根源在哪里？他表示，创新尚未成为武汉经济社会发展的第一动力，城市创新能力尚未进入全国第一方阵，与领跑城市之间的差距依然较大。
阮成发提出了学习的目标，“我心目中理想的创新型城市或地区，国外有硅谷、伦敦、波士顿、特拉维夫等，国内有北京、上海、深圳等。以武汉的基础和条件，最理想的学习榜样，首推硅谷、深圳。”
建议楼主在深圳待上3-5年后回过头来看武汉，可能会有些变化，有的时候一直在一个地方待久了，真的会有“不识庐山真面目， 只缘身在此山中”
还有，其实在深圳的湖北人或则在湖北求学的人有成就的人特别特别多，印象最深的是，华中科技大学有次开校友会，在香蜜湖那里声势浩大，人山人海，简直就是主场踢球的感觉......
作为一个本土的武汉人，对城市的建设爱之深责之切。但任何一个城市的发展都有个过程，所以，大家都冷静冷静。
@dada16 我就在深圳呆过14年，春节我都在深圳过的（出差），你以为我对深圳不了解就在这里发言开帖子？？你的智商？？
阮书记的意思和我一样，在某些经济发展的方面武汉确实要学习深圳，但绝对不是像你那样完全舔深圳，阮书记只是说了一件事，在你这里好像成了所有事情，你的智商理解力？？
最后，湖北人在深圳大多数就是赚钱而已，真正成功的可以说不多，你把薪水拿高点作为“有成就”，我也没办法了，道不同不相为谋。
感觉你的价值观完全被异化了，我之所以言辞激烈一些，就是想把你这样的人敲醒。你不愿意我没办法。要论我的消息来源，说实话，一些武汉GOVERNMENT的决策人士我基本都见得到（发改委那边），论实情，我不想说太多，但你这样肆无忌惮的歪曲LEADER的讲话意思，我必须正本清源了。
